Bei gewissen Änderungen sieht § 16 WEG vor, dass ein Miteigentümer seine Zustimmung nicht verweigern darf und diese im Notfall auch durch das Gericht ersetzt werden kann. Der Kreis der sogenannten „privilegierten Änderungen“ wird durch die Novelle erweitert:

• Barrierefreie Ausgestaltung eines WE-Objekts oder allgemeiner Teile
• Ladestation für E-Autos (langsam Laden bis 5,5kw)

Änderungswillige Wohnungseigentümer haben in der Praxis häufig das Problem, dass einige Miteigentümer auf Ihre Anfrage gar nicht antworten. Ein Schweigen wird daher als Ablehnung gewertet. Durch bestimmte ausgewählte Änderungen am Wohnungseigentum soll zukünftig auch Schweigen als Zustimmung (Zustimmungsfiktion) gewertet werden. Dies unter der Voraussetzung, dass die anderen Miteigentümer ordnungsgemäß und genau (z.B.: mittels Plan) verständigt wurden, innerhalb von 2 Monaten kein Widerspruch erfolgt und in der Verständigung auf die Zustimmungsfiktion hingewiesen wurden:

• Barrierefreie Ausgestaltung eines WE-Objekts oder allgemeiner Teile
• Beschattungsmaßnahmen - soweit diese sich harmonisch in das Gesamtbild des Hauses einfügen
• Einbau von einbruchsicheren Türen
• Ladestation für E-Autos (Langsamladen bis 5,5kw)
• Solaranlage an Reihenhaus oder Einzelgebäude

Bei gewissen Änderungen laut § 16 Abs 1 Z 1 bis 3 darf eine Zustimmung nicht verweigert werden. Dies betrifft auch eine etwaige erforderliche Mitwirkung für die Erlangung einer dazu notwendigen Bewilligung (z.B. Unterschrift für Bauansuchen bei Baupolizei). Es darf dabei zu keiner Schädigung des Hauses, keiner Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen und keinen Gefährdungen kommen. Falls ein Wohnungseigentümer sich dennoch weigert bzw. sich verschweigt, so darf diese fehlende Zustimmung gerichtlich ersetzt werden. Wenn für die Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden (z.B. Fassade, Gangflächen, Wände von Wohnung zu Stigenhaus, …) , so muss diese Änderung entweder der Übung des Verkehr entsprechen ODER einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen:

• Einbeziehung / Einbau einer Wassentnahmestelle in die Wohnung
  Einbau eines WCs in die Wohnung
• Errichtung von Strom-, Wasser-, Gas- oder Fernmeldeleitungen
• Beheizungsanlagen
• Barrierefreie Ausgestaltung der Wohnung oder allgemeiner Teile (NEU)
• Ladestation für E-Autos (Langsamladen bis 5,5kw) (NEU)
• Einrichtung für Rundfunkempfang / Empfang digitaler Dienstleistungen (NEU)

Bisher ist das Schweigen eines Wohnungseigentümers als Ablehnung zu werten. Nach § 16 Abs 5 wird dieser Grundsatz künftig für bestimmte Änderungen durch eine Zustimmungsfiktion durchbrochen. Es handelt sich dabei um

• Barrierefreie Ausgestaltung eines WE-Objekts oder allgemeiner Teile
• Beschattungsmaßnahmen - soweit diese sich harmonisch in das Gesamtbild des Hauses einfügen
• Einbau von einbruchsicheren Türen
• Ladestation für E-Autos (Langsamladen bis 5,5kw)
• Solaranlage an Reihenhaus oder Einzelgebäude
   

Die Zustimmung zu einer Änderung gilt dann als erteilt, wenn der änderungswillige Wohnungseigentümer alle Miteigentümer auf die in § 24 Abs 5 beschriebene Weise (Anschlag im Haus UND schriftliche Übersendung an alle Miteigentümer) verständigt und der Änderung nicht binnen zwei Monaten nach Zugang widersprochen wird. Die Verständigung hat dabei gewisse Mindestanforderungen zu erfüllen und dabei die geplante Änderung klar und verständlich beschreiben (z.B. durch einen Plan, Skizze, Renderings), sowie auf die Rechtsfolgen des Unterbleibens eines Widerspruchs (=Schweigen als Zustimmung) hingewiesen werden.

Sollte ein Miteigentümer gegen ein solches Projekt einen Widerspruch einlegen wollen, so dies dem änderungswilligen Eigentümer auf Papier oder in dauerhaft speichbarer, elektronischer Form übermittelt werden. Wesentliche und dauernde Beeinträchtigungen seines Wohnungseigentumsobjekts oder Zubehörobjekts muss keinesfalls geduldet werden.

Wichtig: Wenn durch die Änderung künftig höhere Kosten für die Erhaltung von allgemeinen Teilen entstehen, so hat der änderungswillige Wohnungseigentümer die dadurch verursachten Mehrkosten zu tragen.

Ladestation für elektrisch betriebe Fahrzeuge: Vorrichtungen zum Laden von E-Autos können abhängig von der Leistung der Ladestation und vom E-Auto das Fahrzeug unterschiedlich schnell laden. Je schneller geladen wird, desto mehr elektrische Leistung muss gleichzeitig zur Verfügung stehen. Nachdem die elektrische Anschlussleistung je Gebäude begrenzt ist und eine Erhöhung technisch bedingt möglich, sowie mit Mehrkosten verbunden ist, präferiert das Gesetz gemeinsame Elektro-Ladeanlagen gegenüber Einzelvorrichtungen. Die Eigentümergemeinschaft kann nach Errichtung einer Gemeinschaftsanlage von einem Eigentümer durch Beschluss verlangen die Nutzung seiner Einzelvorrichtung zu unterlassen, wenn die elektrische Versorgung der Liegenschaft dadurch besser genutzt werden kann. Dies ist frühestens 5 Jahre nach Errichtung der Einzelladestation zulässig.

Bisher sah das Wohnungseigentumsgesetz laut §25 WEG nach seinem Wortlaut eine Präsenzveranstaltung vor, wobei die Eigentümerversammlung das zentrale Willensbildungsorgan der Eigentümergemeinschaft darstellt und Beschlüsse insbesondere dort getroffen werden sollten (auch wenn in der Praxis Umlaufbeschlüsse die häufigere Variante darstellen). Die Corona-Pandemie hat gezeigt, dass diese Regelung nicht mehr zeitgemäß ist und auch elektronische Treffen technisch möglich sind und in der Praxis gut funktionieren.

Durch den neuen §25 Abs 2a WEG kann der Verwalter die Möglichkeit zur Teilnahme an einer Eigentümerversammlung im Wege der elektronischen Kommunikation (z.B. Videokonferenz) anbieten. Es handelt sich um eine KANN-Bestimmung, sprich der Verwalter kann eine elektronische Teilnahme ermöglichen, er ist aber nicht verpflichtet diese anzubieten. Dies wird einerseits davon abhängen, ob die technische Ausrüstung vorhanden ist und andererseits ob der Ort der Versammlung (z.B. Lokal) geeignet ist eine elektronische Teilnahme zu ermöglichen.

Während das Gesetz, somit Hybridversammlungen, sprich eine Eigentümerversammlung in Präsenz mit Onlineteilnahmemöglichkeit vorsieht, gibt es keine Regelung zu rein digitalen Eigentümerversammlungen. Eine solche Bedarf daher weiterhin der vorherigen Zustimmung aller Miteigentümer.

Wenn für die über die laufende Instandhaltung hinausgehende Erhaltungsarbeiten oder für größere Verbesserungsarbeiten eine Finanzierung durch die Eigentümergemeinschaft mittels Kredit erfolgen soll, so galt seit 2014 aufgrund der Judikatur des OGH, dass Wohnungseigentümer, die ihren Anteil auf einmal eingezahlt hatten, trotzdem für den Kredit haften. Durch eine Änderung in §20 Abs 4 WEG erhält der Verwalter nun die Möglichkeit die Finanzierung aufzuteilen, sprich jene Eigentümer, die ihren Anteil an der aufzunehmenden Kreditsumme sofort begleichen möchten, können das tun, für die restlichen Eigentümer wird der Kredit aufgenommen. Die Aufwendungen für die Kreditfinanzierung sind dann nur von jenen Eigentümern zu tragen, die den Kredit aufgenommen haben.

Der Verwalter ist verpflichtet jedem Wohnungseigentümer für die Verständigung anderer Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit der Ausübung von Rechten und Gestaltungsmöglichkeiten aus dem Wohnungseigentum auf Verlangen Auskunft über die Namen und die Zustellanschriften der anderen Wohnungseigentümer zu geben. E-Mailadressen dürfen nur mit Einwilligung des jeweiligen Wohnungseigentümers mitgeteilt werden.

Dieser Artikel wird laufend ergänzt. Für alle weiteren Änderungen und Details zu den dargestellten Maßnahmen siehe auch hammerl.at/wegnovelle2022.